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October 10, 2017

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Voy a hacerme mi vivienda. ¿Necesito Arquitecto y Aparejador?, ¿Qué son y para qué?, ¿Qué hacen el jefe de obra, encargado, etc...?

Si tienes pensado acometer la contratación de los diferentes servicios de proyecto y construcción que precisarás para la construcción de tu vivienda, y no sabes más allá de que necesitas un arquitecto o aparejador, aunque no sepas qué hace y para qué exactamente, tranquilo, es lo normal. A menudo nos encontramos que las personas que van a acometer la contratación de los diferentes agentes que intervienen en la construcción de su vivienda, no tienen muy claro qué función le corresponde a cada uno, ni qué necesidad han de cubrir con ellos.

 

 

En España, la ley que regula las diferentes competencias, obligaciones y responsabilidades de los agentes de la construcción es la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), la cual puedes consultar directamente a través de este enlace. No obstante, como sabemos que es un tema árido y queremos que este post te resulte lo más útil posible, no queremos entrar en tecnicismos, y aunque en algún momento pueda haber una pequeña falta de precisión legal en las definiciones y descripciones que vamos a realizar de las misiones de cada uno, preferimos intentar usar un lenguaje menos técnico en aras de una mejor comprensión.

Una vez dicho esto, vamos a entrar ya en materia. Como hemos dicho, en España es la LOE, una ley estatal de obligado cumplimiento en todo el territorio nacional del año 1.999, la que regula qué construcciones requieren de proyectos firmadospor arquitectos, aparejadores, y/o demás titulaciones técnicas previa a la construcción. Pero no sólo eso, y aquí viene habitualmente el lío, también nos define los diferentes agentes que han de intervenir durante la construcción: Promotor, Director de obra, Director de Ejecución, Constructor, Coordinador de Seguridad y Salud, etc…

 

Para una vivienda unifamiliar, previamente a la obra, se necesitará un proyecto visado y firmado por un arquitecto, y en fase de construcción, la LOE obliga a que el promotor contrate un equipo técnico o “Dirección Facultativa” formado por: un arquitecto como “Director de Obra”, un aparejador como “Director de Ejecución de la Obra” y muy posiblemente a un técnico como “Coordinador de Seguridad y Salud” (depende del número de empresas o autónomos que intervengan en obra). Además, por supuesto, aparte de la Dirección Facultativa, es necesario, lógicamente, un “Constructor” que ejecute la obra.

 

 

Así pues, tenemos los siguientes actores en el proceso de la construcción de la vivienda:

 

EL PROMOTOR

 

Es la persona física o jurídica que inicia el proceso de la construcción y lo costea, puede ser el propietario o no.

 

EL PROYECTISTA

 

Es el técnico que firma y se responsabiliza del proyecto, siendo el proyecto el documento técnico que reúne de forma escrita y gráfica todos los aspectos que justifiquen las normativas de aplicación y describa suficientemente el edificio para su perfecta comprensión y construcción. Para una vivienda unifamiliar, la titulación habilitante de proyectista según la LOE, como hemos dicho, será únicamente arquitecto. El proyecto es un documento de vital importancia de cuya calidad de redacción dependerá el éxito de la construcción a realizar así como la minoración de imprevistos durante su ejecución. Un buen proyecto diseñará los espacios adecuándose a las necesidades del cliente optimizando los recursos económicos y de espacio disponibles dándoles un valor añadido a través de las relaciones espaciales que se puedan generar entre ellos, además de cuidar los aspectos formales, también los aspectos técnicos de estabilidad, habitabilidad y salubridad para que se conserven en perfecto estado durante años, y otras muchas cosas. La formación académica de los arquitectos es la única que abarca en España dichos conocimientos técnicos y de diseño.

 

LA DIRECCIÓN FACULTATIVA

 

Podríamos decir que el espíritu de la LOE es que en la fase de construcción, exista un equipo técnico independiente que vele por los intereses del propietario de su futura vivienda, para que se garantice que se construya con los criterios de calidad establecidos en Proyecto, con las medidas de Seguridad y Salud adecuadas, según Normativas y controlando los aspectos económicos de la obra, resolviendo técnicamente las diferentes situaciones que se puedan dar en el transcurso de la obra, y responsabilizándose a través de su Seguro de Responsabilidad Civil de la misma, entre muchas otras funciones.

 

De estos aspectos se encargaría la “Dirección Facultativa”, formada por: el Director de Obra y el Director de Ejecución de la Obra, es decir, el arquitecto y el aparejador, como hemos dicho, excepto en lo relativo a Seguridad y Salud, que lo realizaría el Coordinador de Seguridad y Salud en la obra, si fuera preceptiva su participación.

 

Pero te preguntarás, ¿por qué es necesaria la contratación de un arquitecto y un aparejador en la obra? ¿No es suficiente con un técnico sólo?.

 

En España y según la LOE, según te hemos comentado anteriormente, no. Es necesaria la participación de ambos en la fase de construcción del proyecto. Hay que entender que en España, a diferencia de otros países, a las empresas constructoras no se les obliga a contar con titulados técnicos en sus plantillas, y por tanto, en muchas ocasiones los únicos habilitados profesionalmente para garantizar la adecuación de las soluciones técnicas de las obras es la Dirección Facultativa referida. Además, según esta Ley, ambos tienen definidas diferentes obligaciones durante la obra que han de asumir, siendo las principales:

 

Para el Director de Obra, o Arquitecto en el caso de la vivienda:

 

  • Verificar la geometría del proyecto en el terreno, la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.

  • Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar por escrito las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.

  • Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto.

  • Suscribir el Certificado Final de Obra.

 

Para el Director de Ejecución de la Obra, o Aparejador también llamado Arquitecto técnico o últimamente ingeniero técnico de la edificación, en el caso de la vivienda:

 

  • Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.

  • Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.

  • Consignar por escrito las instrucciones precisas.

  • Suscribir el Certificado Final de Obra.

 

Es decir, según lo expresado en la LOE y muy “a groso modo”, el arquitecto está obligado principalmente a encargarse de la resolución de problemas que surjan en obra y la modificación de planos y memorias a petición del propietario o motivadas por dichas contingencias que surjan en obra, y el aparejador de revisar regularmente in situ, que la obra se realice según proyecto y realizando el control de calidad de la misma.

 

EL CONSTRUCTOR

 

Una vez hemos hablado de los agentes que formarían la parte de Dirección Facultativa , nos quedaría hablar de la parte que se ocupa de construir. Según la LOE, dicha figura es nombrada como el “Constructor”, el cual tiene también atribuidas una serie de obligaciones como sería la de ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del Director de Obra y del director de la Ejecución de la Obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el Proyectoy por supuesto, reunir los requisitos y condiciones exigibles por Ley para ejercer de constructor, por ejemplo tener contratado un seguro de Responsabilidad Civil, etc…

 

Como constructor podría actuar desde un albañil autónomo o varios, hasta una empresa con empleados en nómina y empresas subcontratadas para realizar determinados trabajos de la obra en ellas.

 

La modalidad que se elija, dependerá de la tipología de la obra y de las preferencias del promotor. Vamos a intentar describir las funciones de los diferentes posibles actores que pueden aparecer dentro de la empresa constructora:

 

  • El Encargado de obra. Es el albañil jefe que planifica y organiza el proceso de los trabajos de obra de todos los oficios.

  • El Jefe de Obra de perfil técnico. Habitualmente aparejador, arquitecto o ingenieros de obra civil que forma parte de la empresa constructora siendo el responsable de la ejecución del proyecto, de su gestión técnica y económica. Es decir, analiza el proyecto y su viabilidad planificando y organizando la obra proponiendo los medios idóneos así como los métodos que mejoren los rendimientos y resultados de la empresa constructora. Normalmente son las empresas a partir de tamaño medio las que incorporan estos perfiles y suelen estar dedicados a edificaciones de una envergadura importante. No es habitual que una empresa constructora disponga de un Jefe de Obra con titulación técnica para la construcción de una vivienda unifamiliar.

 

VARIACIONES DEL ESQUEMA

 

Lo escrito arriba describe los actores intervinientes en la situación tipo definida por la LOE. Sin embargo, este reparto de misiones compartimentado entre actores puede presentar alteraciones, bien sea porque un mismo agente asuma más de un rol, o porque se incorporen nuevos como la figura de Project Manager. Veámoslo con este ejemplo muy habitual para entendernos mejor:

 

EJEMPLO: El promotor encarga a diferentes empresas o autónomos los diferentes trabajos para la ejecución de su vivienda unifamiliar. Es una excepción que permite la ley en la que a efectos prácticos, desaparece la figura del constructor único ya que la obra se realiza por diferentes empresas y/o autónomos contratados directamente por el propietario. El promotor, al no tener conocimientos de construcción ni de organización de trabajos, normalmente precisará de asistencia que podrá obtener de las siguientes maneras:

 

  • Asistencia en la ejecución: Una de las empresas u autónomo interviniente asume las funciones de encargado de obra organizando el resto de trabajos, o se contrata a un albañil para que ejerza de encargado de obra.

  • Asistencia en la gestión técnica y de costes de la obra: Sería el Jefe de Obra del promotor y podrá ser contratada al arquitecto o aparejador interviniente en la obra, o un técnico independiente a la Dirección Facultativa. Su intervención, en esta fórmula de ejecución es muy interesante para el Promotor ya que asesora en la firma de los contratos de los trabajos de los diferentes oficios, optimiza y controla costes y tiempos de ejecución.

  • Asistencia en la gestión y solicitud de ofertas para los trabajos a realizar: La solicitud de ofertas a varias empresas para los trabajos es imprescindible para conseguir optimizar el precio de la obra, sin embargo esto requiere tiempo y contacto con el sector de la construcción. Si no se dispone de estos elementos, es interesante que dicha labor se encargue a uno de los técnicos elegidos para la asistencia en la gestión de costes de la obra, convirtiéndose así en lo que llamamos un Project Manager.

 

Esperamos que este post te haya servido de ayuda para aclarar las dudas que tuvieras. Desde NOD Arquitectos nos ponemos a tu disposición para cualquier necesites. Puedes dejar tus comentarios en el libro de visitas del Blog a continuación.

 

Gracias por leernos!

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